Gestegen rente, regulering middenhuur, hogere box 3-heffing, verplichte energielabels, aangescherpte financieringsvoorwaarden. De afgelopen periode hebben er verschillende ontwikkelingen plaatsgevonden die invloed hebben op de financiering van commercieel vastgoed. Tijd dus voor een korte update, want krijg ik een beleggingspand vandaag de dag nog gefinancierd? Voor de beoordeling of een financiering haalbaar is zijn drie zaken van belang: het object, de exploitatieberekening en de financier.
De kwaliteit en toekomstbestendigheid van een object zijn steeds bepalender voor de haalbaarheid van de financiering. Voorheen keken banken voornamelijk naar de huidige waarde en courantheid en bepaalde vervolgens aan de hand van een vast percentage ten opzichte van die waarde hoeveel financiering ze wilden verstrekken. Maar tegenwoordig kijkt men veel meer naar de kwaliteit en toekomstbestendigheid van een object, waarbij de vraag wordt gesteld: Kan er met het object een duurzame cashflow worden gegenereerd. Zo hebben banken door het grote woningtekort en de huidige energietransitie een hoge appetite voor resdientieel en duurzaam vastgoed. Verouderde kantoorpanden of retailpanden buiten een centrumgebied zijn minder in trek. Een hoog ontwikkelpotentieel of sterk huurcontract kunnen op haar beurt het object weer aantrekkelijker maken.
Naast de kwaliteit van het object is de exploitatieberekening van belang voor de te verstrekken financiering. Daarbij kan simpelweg de vraag worden gesteld: kunnen de financieringslasten, exploitatielasten en belastingen uit de huurinkomsten worden betaald. Daarbij dient rekening te worden gehouden dat een bank rekent met de getaxeerde exploitatielasten (waarin o.a. een reservering voor onderhoud is opgenomen) in plaats van de daadwerkelijke exploitatielasten en dat er mogelijk een afslag wordt genomen voor potentiële leegstand. Door de gestegen rente de afgelopen periode zagen we dat exploitatieberekening niet altijd meer uitkwam, waardoor noodgedwongen moest worden afgelost of de financiering moest worden geherstructureerd. Ruimte kan dan vaak worden gevonden in verlagen van het aflossingsniveau, waardoor de financieringslasten per saldo dalen.
Tot slot is de type financier een belangrijke factor bij het aantrekken van een commercieel vastgoedfinanciering. We zien dat banken kieskeuriger worden in het type objecten dat ze bereid zijn te financieren. Gelukkig komen er steeds meer financieringspartijen op de markt en zijn er steeds meer leenopties voor de financiering van vastgoed buiten de bank om. Deze partijen stellen doorgaans minder hoge eisen dan banken en kunnen vaak tegen flexibelere voorwaarden financieren, zoals een langere looptijd en beperkte tot geen verplichte aflossingen.
Benieuwd of een aan te kopen beleggingspand kunt financieren of dat de financieringsstructuur op je vastgoedportefeuille nog optimaal is, neem gerust eens contact met ons op. We kijken graag met je mee, waarbij een eerste oriëntatiegesprek altijd vrijblijvend is.
Saskia Romero Freixo
Manager Corporate Finance
s.romero@crowefoederer.nl
+31 (0)6 8294045
Thomas Huijben
Consultant
t.huijben@crowefoederer.nl
+31 (0)682314779